海南楼凤-北京学区房东西城拼爹，海淀拼娃

北京学区房:东西城拼爹，海淀拼娃

海南楼凤。

我是北京房姐，一位资深房地产投资专家。你们见面很晚的军师为1万人买房提供了最好的解决方案。唯一敢于在房地产媒体上说实话的人！房姐属于实战学校，只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信微信官方账号加入知识星球“北京买房” 提问，有问题必答，全程指导买房。

问题:问北京方姐你好，新人第一次问。最近考虑给孩子以后投资房地产。孩子快四岁了。目前是西城广外学区，不占名下房地产名额。打算首付200多万，第一套贷款1。、多考虑更好的学区房？还是不买学区纯投资？

2、如果你投资，你建议买哪个地段的房子，未来会有很大的升值空间？

3、目前，南四环花乡桥南两公里的诺德春风和园新楼值得投资购买吗？当您提供专业指导时，谢谢

1.西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃。只有你最清楚你的情况。

2.投资建议看朝阳，如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐等。

2.诺德春风位置不错，但价格不便宜。它更适合购买第一笔高贷款。由于限售期限为8-9年，且在此期间无法抵押，也可以考虑接受此条件作为投资。

问题：你好，方姐姐！我的老板今年刚被北京市第二十中学附属学校录取。第二个孩子才一岁半。如果你想换一个学区，预算是900-950万。目前，你的意图是去东里。永泰园有一套小房子，大兴龙湖时代天街有一套大三房子。家里有两位老人和两个孩子，居住至少80-90平方米。我丈夫在地上工作。目前，我想问你以下问题

1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地的房价会降低吗？现在换学区不合适吗？等等

2.西三旗学区有必要换到上地学区吗？上地有推荐的社区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几栋楼，你推荐哪一栋？

问题:你好，方姐姐。我现在在北京买房的基本情况是:16年在深圳买了一套两居室的房子。我妻子还以我的名义签署了贷款。我妻子在北京有5年的社会保障。我们想在北京买房主要是投资 自住(但10年内不会来北京，孩子在深圳上学)可以拿出260左右的首都。方姐帮忙推荐哪里合适？(之前中介带看过西三旗富力桃园一居，北七家限竞房金辰府，亦庄招商振龙。)我没有区域限制。方姐帮我看看我现在推荐的情况。万分感谢！

答：西三旗R&F桃园不适合一居室。不建议购买北七家有限竞争的房屋。位置不好。亦庄投资振龙溢价产品。260的首付可根据第二笔贷款查看约400个目标。如果你的月供能力很好，你可以预付全额抵押500英镑 目标。推荐炫特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里、丽景馨居、晨光家园

问题：方姐姐，以前的问题还没有回来，我不知道是否错过了，读了精华帖子后，有一些新的想法，再问一遍。目前，西城有一套旧的小的，回龙观，回龙观是经济适用房，准备更换，投资主要考虑七八年后的生活，可用资金800-900（包括贷款），目前的范围如下

1.限竞房:西山锦绣府，未来金茂府，140 四居；

2.商品房：公园岳府，135三居；

3.回龙观二手:领秀慧谷、流星花园

4.西三旗:枫丹丽舍、富力桃园

5.朝青:华纺易城、珠江罗马、金隅凤麟洲、银谷美泉家园、西悦尚郡首次开业

6.双井:华腾园、九龙花园，请问方姐，建议考虑哪些区域，朝青和双井，这些社区的选择顺序，多少钱可以不考虑就买

答:以朝阳为主的其他投资属性不高朝青:珠江罗马6>华纺易城

6.5双井：九龙花园5>华腾园6

问题：你好，方姐姐：情况介绍：北京现有回龙观流星花园三区120平方米贷款190万。目前，它已经购买了四年。它拥有150颗子弹。父母有资格在广安门广场附近工作。家庭月收入4w

1.卖掉现有的房子，从父母的第一套望京开始，解决两个孩子上学的问题，上班通勤

2.保留这套，从父母第一套贷款附近的甜水园开始，一套追求增值的旧破小3。现在这套卖掉了，望京和甜水园附近各开始了一套旧破小的

4.请房间指导更好的方案，主要需要投资增值

答：建议集中在一套购买望京仍然追求高性价比的目标上。只有当北京的市场容量足够大时，总价才能从红海中分离出来。许多旧的和小的维护成本都很高。从长远来看，增值只能跟随市场，超过500个市场可能会涌现出竹笋

提问：感谢房姐的高效回复。看你推荐朝青GM。当年开盘比周边低1000，现在至少低10000。一直是这个低价板块。但是这次疫情，物业还是到位的，小区消毒防护每天都很紧。你能具体评价这个GM板块吗？后期有增值保值空间吗？我现在犹豫要不要卖，还有一些消费贷款。如果我不卖，我能做更好的抵押操作吗？房子一直在出租。谢谢

答：国美内部差异很大，社区从4万到7万不等。这类社区，需要有良好的选择能力，可以挑选尖端商品，所以只看平均价格是不好的。需要振兴资金来抵押贷款

问题:亲爱的方姐，北京房价投资价值稳定吗？三室八年以上还是四室比较好？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、宜翠园位置好的楼层合适多少钱？如何对这些社区进行排序？能买到西安的房子吗？丹轩梓园(洋房)西安高新路、丹轩坊(高层)多少钱合适？丹轩梓园别墅和2000年枫叶园别墅的价格相同？差价多少？

答：四居一定比三居强，有两个孩子的土豪劣绅家庭只需要四居。1润丰水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4宜翠园、5天骄子等投资差距不大，价格取决于具体目标。西安谨慎乐观。城市地理位置很好。西北重要城镇和全省单核城市应取得巨大发展。然而，市场经济氛围和产业结构并不合理。西安推荐曲江和高科技产业。别墅>别墅

问题:方姐，你的目录说楼市越晚，市场分层越明显。现在北京市场可以分几层？

答:房地产市场要细分多少取决于你想做什么。π准确到几位数取决于你想计算什么问题。如果是写宏观楼市，十几个单纯按照总价、上车、改进、学区、地铁等分类就够了。如果你在一线买房，每套房都要分开分析，也就是几百种情况。

问题:我是外地人，想搬北京！有没有快速解决购房资格的渠道？望京金茂府和泛海容郡考虑学区、生活设施和环境！不考虑工作地点，哪个综合质量更好！

答:看看购房资格的本质主题，已经详细介绍过了。工作居住证是一种可靠的方法。如果你急着开始，也可以用公司资质买，然后给个人泛海荣县>望京金茂府。这两个学区一般都是

问题:Hi房姐，亚奥万和四季怎么样？目前看上了140平的三居室，但是对这一片了解不多。年龄25 ，目前没有孩子，不考虑学区。现在在西单和中关村工作，以后可能会考虑换国贸或者望京。周末的主要活动区是朝阳，所以我还是想在朝阳买房。现在比较担心的是早晚交通，会不会很堵？旅行方式主要是开车或地铁。另外还有其他楼盘推荐吗？预算在1000-1200左右，首套首贷。我还想问问朝阳大悦城的商住两用是否应该卖掉。如果你卖，市场价格是多少？130平两居。问题很多，谢谢房姐！

答：亚奥万和四季溢价板可以是青年路、大望路、双井、北京工业大学这些地方看商业和住宅可以出去，中介挂，最后挂在网上，不同的中介聊天，了解交易价格和市场

问题：你好，房姐！夫妻18年毕业于都京户，分别在五棵松二院慈寿寺气象研究所工作。现在恩济里社区租房，骑自行车上下班很方便。首付可300 ，年收入40 。买房原则～舒适的生活，便于通勒生活，兼顾学区(海淀，中等偏上)。考虑到总价在700左右，每月还贷包括公积金2万以内(公积金7000)。选择，一是选择八里庄或紫竹桥区，如恩济里或北洼西里双紫社区，生活方便。第二，在万寿路，奔学区交通便利，但房子比较老，住的比较差。第三，去石景山八角古城的二级新房，可以住交通，但是学区不尽如人意。请问方姐姐，以你的智慧和经验，帮助检查我们的考虑，预算是否可行，对我们的选择有什么建议或更好的建议，谢谢！

答：根据您的需求和建议，恩济里社区的物业管理和社区环境在老房子中相对较好，如北洼西里、八里庄北里、七贤村等

问:我男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩子马上四年级。顺义市两套小户型的父母名下(沦为老板楼)，父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷(19年买的，还有60多万，压力不大)。手里可以用200，有北京公积金，没用过。我计划在海淀买一套落户房。优先级:可以快速落户>周边有可以转学的小学(尽量在西四环北五环，延伸为下策)>居住属性(40平米左右，环境还可以，不适合自住容易租)。烦请推荐。以上是短期迫切需求。之后计划小升初后，顺义的房子出去了，江苏的贷款提前还清了，还有两套资格，在朝阳位置好的地区买了一套大的。谢谢你的建议！

答:推建看看二里庄石油附属小学的房子，皂君庙农业科学院附属小学的房子，双榆树一小学或者中央小学的房子。需要注意的是，如果你转学，一所好的小学很难转学。你必须找人。此外，你必须检查教育委员会出台的转学政策。每个地区都不一样，但基本上六个年级只有三个年级，比如三、四、五年级的转学生（如果学校愿意接受）。后面的规划没问题。

问题:方姐老师预算765万，不自住，只考虑保值增值。如何选择太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园？你能指出你看好的具体楼盘吗？

答：765万是首付，还是根据自己的首付，认为自己能买到765万的房子？(实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款质量不同，最终总价不一样)首付765万，预留25万月供，740可以买1600 目标，难点是解决贷款问题。太阳宫带学区亚运村回避望京，朝阳公园只有棕榈泉1500区间

问题:方姐姐好，第一个房间，第一个贷款，东三环呼家楼南上班，考虑通勤10号线或其他近地铁，两居室质量自住，总价在700左右，请方姐姐推荐具体社区。可以考虑成寿寺的中海城或周边地区吗？

答:中海城除了自身品质还可以，周边环境真的有点差，楼凤多。你可以看看苹果社区的南部地区、柏林和首城国际。位置和生活质量会更好

问题:以后请问我羽桐:你好，方姐姐，新人第一个问题。北京女单30 。我不知道如何调整我名下的指标。名下三房，父母单身名下一房。情况如下

1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平方米，位于河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老。目前租房中月租2k以上

2、房山大学城北地铁沿线新房80平方米，目前房价4w ，月租4k

3、海南一套65平海景房价格1w5，月供5k，暂时不打算租给出租

海南楼凤

4、房子以父母的名义自住，位于密云。在海淀工作，年收入50元 ，手中存款60，北京限单身2套，以前想换公司附近的房子，但苦于没有指标。家里老房子单价低，涨价慢。新问题:密云目前不能以母亲的名义出售自己的房产，海南一年自主4个月左右。这两种想法目前已经被母亲取代了。卖老房子空出母亲第一套二贷指标。灵活资金300w方式2。自己名下的两套全卖600w左右。空出第一套二贷。如果建议2，直接首付 贷款方式还是全额抵押比较好。投资选择京还是海淀(目前清河上班租房)。有房地产推荐吗？还有什么办法把它变成第一套贷款吗？

答:方式二，空出自己的名额，两套贷款很鸡肋，直接全额抵押。投资望京会更好。看看惠谷阳光、宝星国际、季景沁源、大西洋新城

很多人给我留言问问题，方姐精力有限，不能一一回答。

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问题:问北京方姐你好，新人第一次问。最近考虑给孩子以后投资房地产。孩子快四岁了。目前是西城广外学区，不占名下房地产名额。打算首付200多万，第一套贷款1。、多考虑更好的学区房？还是不买学区纯投资？

2、如果你投资，你建议买哪个地段的房子，未来会有很大的升值空间？

3、目前，南四环花乡桥南两公里的诺德春风和园新楼值得投资购买吗？当您提供专业指导时，谢谢

1.西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃。只有你最清楚你的情况。

2.投资建议看朝阳，如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐等。

2.诺德春风位置不错，但价格不便宜。它更适合购买第一笔高贷款。由于限售期限为8-9年，且在此期间无法抵押，也可以考虑接受此条件作为投资。

问题：你好，方姐姐！我的老板今年刚被北京市第二十中学附属学校录取。第二个孩子才一岁半。如果你想换一个学区，预算是900-950万。目前，你的意图是去东里。永泰园有一套小房子，大兴龙湖时代天街有一套大三房子。家里有两位老人和两个孩子，居住至少80-90平方米。我丈夫在地上工作。目前，我想问你以下问题

1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地的房价会降低吗？现在换学区不合适吗？等等

2.西三旗学区有必要换到上地学区吗？上地有推荐的社区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几栋楼，你推荐哪一栋？

问题:你好，方姐姐。我现在在北京买房的基本情况是:16年在深圳买了一套两居室的房子。我妻子还以我的名义签署了贷款。我妻子在北京有5年的社会保障。我们想在北京买房主要是投资 自住(但10年内不会来北京，孩子在深圳上学)可以拿出260左右的首都。方姐帮忙推荐哪里合适？(之前中介带看过西三旗富力桃园一居，北七家限竞房金辰府，亦庄招商振龙。)我没有区域限制。方姐帮我看看我现在推荐的情况。万分感谢！

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问题：方姐姐，以前的问题还没有回来，我不知道是否错过了，读了精华帖子后，有一些新的想法，再问一遍。目前，西城有一套旧的小的，回龙观，回龙观是经济适用房，准备更换，投资主要考虑七八年后的生活，可用资金800-900（包括贷款），目前的范围如下

1.限竞房:西山锦绣府，未来金茂府，140 四居；

2.商品房：公园岳府，135三居；

3.回龙观二手:领秀慧谷、流星花园

4.西三旗:枫丹丽舍、富力桃园

5.朝青:华纺易城、珠江罗马、金隅凤麟洲、银谷美泉家园、西悦尚郡首次开业

6.双井:华腾园、九龙花园，请问方姐，建议考虑哪些区域，朝青和双井，这些社区的选择顺序，多少钱可以不考虑就买

答:以朝阳为主的其他投资属性不高朝青:珠江罗马6>华纺易城

6.5双井：九龙花园5>华腾园6

问题：你好，方姐姐：情况介绍：北京现有回龙观流星花园三区120平方米贷款190万。目前，它已经购买了四年。它拥有150颗子弹。父母有资格在广安门广场附近工作。家庭月收入4w

1.卖掉现有的房子，从父母的第一套望京开始，解决两个孩子上学的问题，上班通勤

2.保留这套，从父母第一套贷款附近的甜水园开始，一套追求增值的旧破小3。现在这套卖掉了，望京和甜水园附近各开始了一套旧破小的

4.请房间指导更好的方案，主要需要投资增值

答：建议集中在一套购买望京仍然追求高性价比的目标上。只有当北京的市场容量足够大时，总价才能从红海中分离出来。许多旧的和小的维护成本都很高。从长远来看，增值只能跟随市场，超过500个市场可能会涌现出竹笋

提问：感谢房姐的高效回复。看你推荐朝青GM。当年开盘比周边低1000，现在至少低10000。一直是这个低价板块。但是这次疫情，物业还是到位的，小区消毒防护每天都很紧。你能具体评价这个GM板块吗？后期有增值保值空间吗？我现在犹豫要不要卖，还有一些消费贷款。如果我不卖，我能做更好的抵押操作吗？房子一直在出租。谢谢

答：国美内部差异很大，社区从4万到7万不等。这类社区，需要有良好的选择能力，可以挑选尖端商品，所以只看平均价格是不好的。需要振兴资金来抵押贷款

问题:亲爱的方姐，北京房价投资价值稳定吗？三室八年以上还是四室比较好？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、宜翠园位置好的楼层合适多少钱？如何对这些社区进行排序？能买到西安的房子吗？丹轩梓园(洋房)西安高新路、丹轩坊(高层)多少钱合适？丹轩梓园别墅和2000年枫叶园别墅的价格相同？差价多少？

答：四居一定比三居强，有两个孩子的土豪劣绅家庭只需要四居。1润丰水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4宜翠园、5天骄子等投资差距不大，价格取决于具体目标。西安谨慎乐观。城市地理位置很好。西北重要城镇和全省单核城市应取得巨大发展。然而，市场经济氛围和产业结构并不合理。西安推荐曲江和高科技产业。别墅>别墅

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答:看看购房资格的本质主题，已经详细介绍过了。工作居住证是一种可靠的方法。如果你急着开始，也可以用公司资质买，然后给个人泛海荣县>望京金茂府。这两个学区一般都是

问题:Hi房姐，亚奥万和四季怎么样？目前看上了140平的三居室，但是对这一片了解不多。年龄25 ，目前没有孩子，不考虑学区。现在在西单和中关村工作，以后可能会考虑换国贸或者望京。周末的主要活动区是朝阳，所以我还是想在朝阳买房。现在比较担心的是早晚交通，会不会很堵？旅行方式主要是开车或地铁。另外还有其他楼盘推荐吗？预算在1000-1200左右，首套首贷。我还想问问朝阳大悦城的商住两用是否应该卖掉。如果你卖，市场价格是多少？130平两居。问题很多，谢谢房姐！

答：亚奥万和四季溢价板可以是青年路、大望路、双井、北京工业大学这些地方看商业和住宅可以出去，中介挂，最后挂在网上，不同的中介聊天，了解交易价格和市场

问题：你好，房姐！夫妻18年毕业于都京户，分别在五棵松二院慈寿寺气象研究所工作。现在恩济里社区租房，骑自行车上下班很方便。首付可300 ，年收入40 。买房原则～舒适的生活，便于通勒生活，兼顾学区(海淀，中等偏上)。考虑到总价在700左右，每月还贷包括公积金2万以内(公积金7000)。选择，一是选择八里庄或紫竹桥区，如恩济里或北洼西里双紫社区，生活方便。第二，在万寿路，奔学区交通便利，但房子比较老，住的比较差。第三，去石景山八角古城的二级新房，可以住交通，但是学区不尽如人意。请问方姐姐，以你的智慧和经验，帮助检查我们的考虑，预算是否可行，对我们的选择有什么建议或更好的建议，谢谢！

答：根据您的需求和建议，恩济里社区的物业管理和社区环境在老房子中相对较好，如北洼西里、八里庄北里、七贤村等

问:我男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩子马上四年级。顺义市两套小户型的父母名下(沦为老板楼)，父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷(19年买的，还有60多万，压力不大)。手里可以用200，有北京公积金，没用过。我计划在海淀买一套落户房。优先级:可以快速落户>周边有可以转学的小学(尽量在西四环北五环，延伸为下策)>居住属性(40平米左右，环境还可以，不适合自住容易租)。烦请推荐。以上是短期迫切需求。之后计划小升初后，顺义的房子出去了，江苏的贷款提前还清了，还有两套资格，在朝阳位置好的地区买了一套大的。谢谢你的建议！

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问题:方姐老师预算765万，不自住，只考虑保值增值。如何选择太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园？你能指出你看好的具体楼盘吗？

答：765万是首付，还是根据自己的首付，认为自己能买到765万的房子？(实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款质量不同，最终总价不一样)首付765万，预留25万月供，740可以买1600 目标，难点是解决贷款问题。太阳宫带学区亚运村回避望京，朝阳公园只有棕榈泉1500区间

问题:方姐姐好，第一个房间，第一个贷款，东三环呼家楼南上班，考虑通勤10号线或其他近地铁，两居室质量自住，总价在700左右，请方姐姐推荐具体社区。可以考虑成寿寺的中海城或周边地区吗？

答:中海城除了自身品质还可以，周边环境真的有点差，楼凤多。你可以看看苹果社区的南部地区、柏林和首城国际。位置和生活质量会更好

问题:以后请问我羽桐:你好，方姐姐，新人第一个问题。北京女单30 。我不知道如何调整我名下的指标。名下三房，父母单身名下一房。情况如下

1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平方米，位于河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老。目前租房中月租2k以上

2、房山大学城北地铁沿线新房80平方米，目前房价4w ，月租4k

3、海南一套65平海景房价格1w5，月供5k，暂时不打算租给出租

4、房子以父母的名义自住，位于密云。在海淀工作，年收入50元 ，手中存款60，北京限单身2套，以前想换公司附近的房子，但苦于没有指标。家里老房子单价低，涨价慢。新问题:密云目前不能以母亲的名义出售自己的房产，海南一年自主4个月左右。这两种想法目前已经被母亲取代了。卖老房子空出母亲第一套二贷指标。灵活资金300w方式2。自己名下的两套全卖600w左右。空出第一套二贷。如果建议2，直接首付 贷款方式还是全额抵押比较好。投资选择京还是海淀(目前清河上班租房)。有房地产推荐吗？还有什么办法把它变成第一套贷款吗？

答:方式二，空出自己的名额，两套贷款很鸡肋，直接全额抵押。投资望京会更好。看看惠谷阳光、宝星国际、季景沁源、大西洋新城

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